Ein Wassergrundstück in Brandenburg erzeugt direkt gewisse Bilder im Kopf: Sonnenuntergänge am See, ein eigener Steg und der Sprung ins Wasser vor der Haustür. Die Realität ist deutlich komplexer: Ufergrundstücke gelten als knappes Gut, bringen höhere Bodenpreise und besondere rechtliche Rahmenbedingungen mit sich. Wer hier klug entscheidet, sichert sich echten Mehrwert statt teurer Enttäuschungen.

Lage, Lage, Lage – aber bitte mit Klarheit

Wassergrundstück heißt nicht automatisch „exklusiver Privatstrand“. Prüfen Sie zuerst, ob Ihr Grundstück wirklich direkten Zugang zum Wasser bietet oder nur „Wasserblick“ verspricht. In Brandenburg unterscheiden Gutachterausschüsse oft zwischen Land- und Ufergrundstücken; Uferlagen liegen preislich deutlich höher, teils mehr als 50 Prozent über normalen Baugrundstücken.​

Entscheidend bleibt auch das Umfeld. Handelt es sich um einen ruhigen Badesee, eine befahrene Bundeswasserstraße oder einen Fluss mit Hochwasserrisiko? Schauen Sie nicht nur auf das eigene Grundstück, sondern auch auf öffentliche Uferwege, geplante Bebauungspläne und die allgemeine Erreichbarkeit. Lokale Bodenrichtwerte und Flächennutzungspläne geben einen ersten Rahmen für die Wertermittlung.​

Rechtliche Rahmenbedingungen und Uferrechte

Bei Wassergrundstücken spielen Eigentumsgrenzen und Wegerechte eine größere Rolle als bei klassischen Baugrundstücken. In Brandenburg sorgen immer wieder Streitfälle um öffentliche Uferwege für Schlagzeilen. Obergerichte erkennen Bebauungspläne, die Uferwege vorsehen, als legitime Grundlage für Dienstbarkeiten oder sogar Teil-Enteignungen an.​

Die Eigentumsumschreibung entscheidet darüber, wem ein Grundstück oder eine Wohnung rechtlich gehört. Bis zur Eintragung im Grundbuch gelten Käufer nur „gefühlt“ als neue Eigentümer. In Brandenburg begleiten wir diesen Schritt regelmäßig und wissen, wo es klemmen kann. Wer den Ablauf und die typischen Fallstricke kennt, spart Zeit, Nerven und im Zweifel auch Geld.

 

Was ist die Eigentumsumschreibung?

 

Die Eigentumsumschreibung bezeichnet die rechtliche Übertragung des Immobilieneigentums im Grundbuch vom bisherigen Eigentümer auf den Käufer. Erst wenn das Grundbuchamt den neuen Eigentümer eingetragen hat, geht das dingliche Eigentum vollständig über. Grundlage bilden der notariell beurkundete Kaufvertrag und die sogenannte Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang.

Praktisch bedeutet das: Der Kaufvertrag legt die Konditionen fest, die Eigentumsumschreibung macht den Eigentumsübergang rechtlich „wasserdicht“. Ohne Eintragung bleibt der Verkäufer im Grundbuch stehen und damit formal Eigentümer. Die Eigentumsumschreibung kommt nicht nur beim klassischen Kauf vor, sondern auch bei Schenkungen, Erbschaften oder Zwangsversteigerungen. In allen Fällen endet der Vorgang mit einer geänderten Eintragung im Grundbuchblatt.

Kaufnebenkosten wirken oft wie ein lästiger Anhang zum eigentlichen Kaufpreis, entscheiden aber über die Machbarkeit einer Finanzierung. Wer in Brandenburg ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte deshalb genauer hinsehen und frühzeitig rechnen. So vermeiden Sie böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin und behalten Ihr Budget im Griff.​

 

Was sind Kaufnebenkosten? 

 

Kaufnebenkosten umfassen alle einmaligen Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Posten fallen fast immer an und lassen sich gut planen.​

 

Daneben existieren weitere Kosten, die zwar nicht im engeren Sinn „staatlich vorgeschrieben“ sind, aber in der Praxis häufig dazugehören. Beispiele sind Gutachterhonorare, Finanzierungskosten oder erste Modernisierungen nach dem Kauf. Manche Käufer unterschätzen diese Summen und geraten dadurch finanziell unter Druck.​

Wie berechnen sich die Kaufnebenkosten?

 

Die Berechnung der klassischen Nebenkosten folgt klaren Prozentsätzen vom Kaufpreis. Der größte Block ist in der Regel die Grunderwerbsteuer, gefolgt von Notar- und Grundbuchkosten. Kommt ein Makler ins Spiel, erhöht sich der Gesamtprozentsatz entsprechend.​

 

Teilungserklärung – was nach trockenem Juristendeutsch klingt, entscheidet konkret über Wert, Nutzbarkeit und Verkaufbarkeit einer Immobilie. Wie viel genau eine Teilungserklärung kostet und welche Posten wirklich ins Gewicht fallen, erklären wir in diesem Beitrag. So vermeiden Sie teure Überraschungen.​

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt fest, wie sich ein Grundstück oder Gebäude in einzelne Einheiten aufteilt. Sie definiert rechtlich bindend, welches Sondereigentum zu welcher Wohnung oder Gewerbeeinheit gehört und welche Flächen Gemeinschaftseigentum bleiben. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhäuser, Dach, Leitungen, Stellplätze oder Grünflächen.​

Die Erklärung bildet die Grundlage für das Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch. Ohne diese Unterlagen kann niemand rechtlich sauber Eigentumswohnungen bilden oder einzelne Einheiten verkaufen. Neben dem eigentlichen Text gehören immer ein Aufteilungsplan und meist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung dazu. Der Aufteilungsplan zeigt die Einheiten grafisch, die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Trennung.​

Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich aus den verschiedensten Faktoren zusammen. Doch was genau ist unter dem Begriff „Verkehrswert“ zu verstehen? Es gibt nämlich mehrere Unterteilungen, nach welchen der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Die Besonderheit des Verkehrswertes, auch Marktwert genannt, liegt jedoch darin, dass er als ein Orientierungsmaßstab für weitere Wertermittlungen gilt.

Paragraph 194 des Baugesetzbuches (BauGB) besagt folgendes:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlich Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Das heißt also, dass der Begriff des Verkehrswertes synonym verwendet wird mit dem Preis, der für die Immobilie erzielt werden kann. Als Immobilie wird dabei das komplette betreffende Grundstück sowie alles darauf errichtete bezeichnet, dazu gehören auch der Garten.

Der grundsätzliche Zweck vom Energieausweis begründet sich darin, eine vollständige Auskunft zur Energieeffizienz eines Gebäudes zu geben. Während der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie laut Energieeinsparverordnung zwingend notwendig ist, braucht er bei Bestandseigentum nicht beantragt werden. Dennoch: Wer seinen Energieausweis anfordert, erhält wichtige Informationen in Form einer Energieberatung, ob und in welchem Umfang eine energetische Sanierung dauerhaft Einsparpotenzial bringt und somit vorteilhaft ist. 

Der Energieausweis: Wer stellt ihn aus und wann wird er benötigt?

Der Energieausweis dient primär der Erreichung der Klimaziele und damit der Verantwortung von Eigentümern, ihre Immobilie energetisch zu sanieren und einen klimaneutralen Gebäudezustand zu erzielen.  

eit dem Jahr 2013 sind Verkäufer einer Immobilie unaufgefordert zur Bereitstellung des Energiepasses verpflichtet. Ebenso werden Vermieter und Verpächter in die Pflicht zur Transparenz genommen und müssen einen Energieausweis bereitstellen. Ausgenommen sind lediglich Baudenkmäler, Objekte mit Wohnflächen von unter 50 Quadratmetern oder Ferienhäuser, Ställe oder Gewächshäuser. Bei Zuwiderhandlung und Verzicht auf den Energieausweis drohen Immobilienverkäufern und Vermietern Bußgelder in einer Höhe bis zu 15.000 Euro.

Ein Energieausweis darf nur von spezialisierten Gewerken ausgestellt werden. Dazu gehören Schornsteinfegermeister, Architekten und Ingenieure bestimmter Baubranchen, sowie staatlich anerkannte Heizungs- und Klimatechniker. Wenn Sie einen Energieausweis beantragen, können Sie die Kosten vergleichen und verschiedene Experten aus diesen Branchen und mit Spezialisierung als Energieberater in Gegenüberstellung nehmen. Wichtig ist, dass Sie sich für einen qualifizierten und damit ausstellungsberechtigten Experten entscheiden...

Überschreiben oder verkaufen? Den im Haus verbleibenden Partner auszahlen oder im Falle einer laufenden Finanzierung, die Kreditbelastung auf einen Partner übertragen? Mit einer Scheidung gehen viele Fragen, nicht selten auch Streitigkeiten um gemeinsam angeschaffte Vermögenswerte einher.

Gerade das Haus steht bei einer Scheidung im Fokus und kann zum "Zankapfel" werden. Durch das Familienrecht sind verschiedene Lösungsansätze bekannt, doch wofür sich ein Paar nach der Scheidung letztendlich entscheidet, hängt von unterschiedlichen Faktoren und nicht zum geringen Teil auch von der persönlichen Vorstellung der weiteren Lebensführung ab.

Fakt ist: Viele Paare überlegen im Rahmen einer Scheidung, ihr Haus an einen Dritten zu verkaufen und den Verkaufserlös zu gleichen Teilen zu splitten.

Das kann in dem Moment sinnvoll sein, in dem auf dem Objekt eine Grundschuld lastet und ein Partner allein nicht in der Lage ist, die Verbindlichkeiten der Bank zu tilgen. Ist die Immobilie bereits bezahlt und ein Partner möchte mit den Kindern weiter im Haus verbleiben, bietet sich die Möglichkeit zum Haus überschreiben an.

Eigentümer, Hausverwaltungen und Wohnungsgesellschaften, die vermieten, erheben eine ganze Bandbreite sensibler Daten ihrer potenziellen Mieter. Die Datenschutzgrundverordnung, kurz DSGVO, muss dabei nicht nur von gewerblichen, sondern auch von privaten Vermietern eingehalten werden.

Die Datenschutzgrundverordnung 2018 ist gerade für Vermieter mit EU-weiten, strengeren Regelungen in Kraft getreten und geht bei berechtigten Schadenersatzansprüchen durch Zuwiderhandlung mit hohen Geldbußen einher. Selbstverständlich dürfen Eigentümer auch weiter prüfen, an wen sie vermieten und ob ein Bewerber in Frage kommt.

Die Einholung der Schufa Auskunft vor dem Vermieten, sowie die freiwillige Selbstauskunft von Bewerbern und natürlich die Datenerhebung für Lastschriften, sowie Vertragsvereinbarungen und Jahresschlussrechnungen unterliegen der Datenschutzverordnung DSGVO..