Verkehrswert Immobilie – Was das ist und wie er sich zusammen setzt?
Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich aus den verschiedensten Faktoren zusammen. Doch was genau ist unter dem Begriff „Verkehrswert“ zu verstehen? Es gibt nämlich mehrere Unterteilungen, nach welchen der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Die Besonderheit des Verkehrswertes, auch Marktwert genannt, liegt jedoch darin, dass er als ein Orientierungsmaßstab für weitere Wertermittlungen gilt.
Paragraph 194 des Baugesetzbuches (BauGB) besagt folgendes:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlich Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das heißt also, dass der Begriff des Verkehrswertes synonym verwendet wird mit dem Preis, der für die Immobilie erzielt werden kann. Als Immobilie wird dabei das komplette betreffende Grundstück sowie alles darauf errichtete bezeichnet, dazu gehören auch der Garten.
Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht
Der „Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht“ ist in allen Fällen der jeweilige Tag der Wertermittlung. Da sich der Verkehrswert einer Immobilie aufgrund der vielen Berücksichtigungspunkte schnellen Änderungen unterworfen ist, gilt der ermittelte Verkehrswert auch nicht mehr am Folgetag.
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Als „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ wird der gesamte Kauf- bzw. Verkaufsprozess bezeichnet, der jederzeit zwischen Käufer und Verkäufer stattfinden kann. Man spricht hier auch von einem offenen Markt, zu dem jeder Interessent jederzeit potenziellen Zugang, vollumfängliche Informationsmöglichkeiten und eine freie Entscheidungsgewalt bezüglich seiner Beteiligung haben muss.
Rechtliche Gegebenheiten
Die „rechtlichen Gegebenheiten“ sind in Hinsicht auf die Ermittlung des Verkehrswertes streng zu beachten. Der Verkehrswert darf nämlich nicht mechanisch ermittelt werden, sondern kommt durch das Einfließen aller aktuellen Marktbedingungen zustande. Da es allerdings verschiedene Verfahren für die Feststellung der Marktbedingungen gibt, kommen auch unterschiedliche Ergebnisse bei der Ermittlung des Verkehrswertes zustande.
Tatsächliche Eigenschaften
Die „tatsächlichen Eigenschaften“ bezeichnen hauptsächlich den Aufbau der Immobilie, also zum Beispiel wie viele Stockwerke sie hat, ob es einen Aufzug oder eine Treppe (oder beides) gibt, welche Form das Dach hat, wie viele Fenster und Türen die Immobilie hat, und so weiter. Dazu kann allerdings auch das Vorhandensein einer Alarmanlage gehören, oder aber auch eine Reihe an hochgewachsenen Bäumen oder Hecken, die das Grundstück abgrenzen.
Sonstige Beschaffenheit
Mit der „sonstigen Beschaffenheit“ des Grundstücks ist der Zustand des Bodens gemeint, auf dem die Immobilie steht. Ist dieser beispielsweise nachgiebig oder schlecht gepflegt, senkt dies den Verkehrswert des Hauses deutlich, da mit aufwändigen Renovierungsarbeiten zu rechnen ist.
Lage des Grundstücks
Die „Lage des Grundstücks“ bezieht sich hauptsächlich auf die nähere Umgebung der Immobilie. Autobahnen, Eisenbahnstrecken, Flughäfen sind darin inbegriffen, aber beispielsweise auch die Erreichbarkeit der Immobilie per Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln
Sonstiger Gegenstand der Wertermittlung
Ein „sonstiger Gegenstand der Wertermittlung“ kann beispielsweise bei einer Immobilie mit sehr vielen Stockwerken auftreten, wo sich die jeweiligen Verkehrswerte der untersten und obersten Etage deutlich voneinander unterscheiden. In diesem Fall wird meistens ein Durchschnittswert errechnet.
Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
„Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ bedeutet in diesem Kontext konkret, dass persönliche Belange nicht in den Verkehrswert eingerechnet werden dürfen. Es darf also kein einfließender Faktor in die Wertermittlung sein, wenn beispielsweise der Verkäufer aus persönlichen finanziellen Gründen einen baldigen Verkauf anstrebt. Unter normalen Umständen bedeutet dies eigentlich eine Preissenkung, in diesem Fall jedoch darf so etwas jedoch nicht berücksichtigt werden. Ebenso verhält es sich mit dem Kaufverhalten des Käufers: Egal wie sehr er sich nach einem Kauf der Immobilie sehnt, diese Tatsache darf sich nicht preissteigernd auf den Verkehrswert auswirken.
Als „ungewöhnlich“ kann zum Beispiel auch ein Wanderzirkus bezeichnet werden, der vorübergehend auf dem benachbarten Grundstück aufgebaut ist. Auch dies würde im Normalfall eine Preissenkung bedeuten, allerdings muss bei der Wertermittlung davon ausgegangen werden, dass der Wanderzirkus in Kürze weiterzieht und seine Anwesenheit also keine langfristigen Auswirkungen auf den Verkehrswert der Immobilie hat. Daher darf er bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden.
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