Haus verkaufen trotz laufendem Kredit?
In der Schnelllebigkeit der heutigen Zeit kann es einmal vorkommen, dass Sie Ihr Eigenheim mitsamt Grundstück relativ kurzfristig verkaufen müssen. Gründe dafür gibt es unzählig viele. Eine berufliche Umorientierung, ein Wirtschaftsumschwung oder eine schwerwiegende politische Veränderung sind nur ein paar der Beispiele; die Liste ließe sich ewig fortführen.
Meist ergeben sich aus diesen Veränderungen auch Änderungen bezüglich des Wertes der Immobilie, da Grundstücks- und Immobilienpreise auch immer von ganz unterschiedlichen Faktoren abhängen.
Das vermeintliche Problem, dem sich an diesem Punkt viele Hausverkäufer gegenübersehen, ist ein noch laufender Kredit, den man bei der Bank überhaupt erst aufgenommen hat, um das Haus bezahlen zu können. Dieser wird in so gut wie allen Fällen in Raten zurückgezahlt.
Weshalb dieser Kredit jedoch nicht unbedingt ein Hindernis darstellen muss, Ihr Haus wieder zu verkaufen, und wie Sie den Verkauf so einfach wie möglich gestalten können, erfahren Sie in diesem Beitrag...
Die Umstände des Kredits
Leihen Sie sich Geld von einer Bank, um sich davon ein Haus zu kaufen, so vermerkt die Bank Ihr Grundstück im Grundbuch mit einer finanziellen Belastung. Sie hält somit im Laufe der Rückzahlungen ständig schriftlich fest, dass der Kredit für dieses Grundstück noch nicht vollständig zurückgezahlt worden ist.
Vor diesem Hintergrund lässt sich schon an diesem Punkt erahnen, dass das Problem eigentlich gar keines sein muss. Grund dafür ist die relative Entscheidungsfreiheit des interessierten Käufers, ob er lieber das abbezahlte Haus kauft oder stattdessen eher ein Interesse daran hat, die Grundschuld zu übernehmen, um so selber eine Sicherheit für einen Kredit zu haben, den er zum Kauf der Immobilie hat aufnehmen müssen.
Die Löschungsbewilligung
Um die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen, ist es in so gut wie allen Fällen notwendig, der Bank den restlichen, noch ausstehenden Betrag für die Tilgung des Kredits zurückzuzahlen.
Allerdings gibt es auch Ausnahmen, wie beispielsweise die Kündigung eines laufenden Kredits. In diesem Fall bestehen allerdings die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, dass der Kredit bereits seit sechs oder mehr Monaten besteht, eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten wird und vor allem ein berechtigtes Interesse des Verkäufers zur Kreditkündigung vorliegt. (Die Absicht, eine Immobilie zu verkaufen, gilt rechtlich gesehen als berechtigtes Interesse, auch ohne Angabe von Gründen.
Auch müssten Sie der Bank bei einer Kreditkündigung die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung gewähren, da die Bank durch den nicht vollständig abbezahlten Kredit einen klaren finanziellen Nachteil hat.
Der Kompromiss für Käufer und Verkäufer
Es kann vorkommen, dass der Käufer des Hauses, um den Kauf überhaupt erst möglich werden zu lassen, selber einen Kredit dafür aufnehmen musste. Da eine Kreditaufnahme bei der Bank wesentlich unkomplizierter vonstattengeht als eine neue Grundbucheintragung vornehmen zu lassen, kann der Käufer mithilfe einer Grundschuldübernahme seinen Kredit absichern. Dies muss zwar notariell beurkundet werden, aber dafür spart man eine Menge Kosten und Zeit – auf beiden Seiten.
Eine weitere Möglichkeit, sich einig zu werden, besteht darin, dass der Käufer lediglich die Restschuld für die Immobilie übernimmt und Sie als Verkäufer im Gegenzug den Kaufpreis senken. Im Endeffekt stellt sich aber auch immer die Frage, wo genau die Absichten und Interessen des Käufers liegen und was er sich aus dem Kauf erhofft. In der Regel ist es einfach empfehlenswert, möglichst auf Augenhöhe einen Kompromiss zu suchen und sich auszusprechen, wo die gemeinsamen Interessen zwischen Ihnen und dem potenziellen Käufer liegen könnten.
Was dabei auch nicht unterschätzt werden sollte, ist die Rolle, die einem Immobilienmakler in dieser Situation zufällt, insofern Sie ihn beauftragen. Dieser kann durch seine Fachkenntnis nicht nur eine beratende Funktion einnehmen, sondern Ihnen auch administrative und bürokratische Aspekte des Verkaufsprozesses abnehmen. So zum Beispiel den Kontakt zu potenziellen Käufern und die Suche nach weiteren Interessenten. Auch Empfehlungen und Verweise an vertrauenswürdige Gutachter, Anwälte, Handwerker etc., können von einem Makler ausgesprochen werden.
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