Die Eigentumsumschreibung entscheidet darüber, wem ein Grundstück oder eine Wohnung rechtlich gehört. Bis zur Eintragung im Grundbuch gelten Käufer nur „gefühlt“ als neue Eigentümer. In Brandenburg begleiten wir diesen Schritt regelmäßig und wissen, wo es klemmen kann. Wer den Ablauf und die typischen Fallstricke kennt, spart Zeit, Nerven und im Zweifel auch Geld.

 

Was ist die Eigentumsumschreibung?

 

Die Eigentumsumschreibung bezeichnet die rechtliche Übertragung des Immobilieneigentums im Grundbuch vom bisherigen Eigentümer auf den Käufer. Erst wenn das Grundbuchamt den neuen Eigentümer eingetragen hat, geht das dingliche Eigentum vollständig über. Grundlage bilden der notariell beurkundete Kaufvertrag und die sogenannte Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang.

Praktisch bedeutet das: Der Kaufvertrag legt die Konditionen fest, die Eigentumsumschreibung macht den Eigentumsübergang rechtlich „wasserdicht“. Ohne Eintragung bleibt der Verkäufer im Grundbuch stehen und damit formal Eigentümer. Die Eigentumsumschreibung kommt nicht nur beim klassischen Kauf vor, sondern auch bei Schenkungen, Erbschaften oder Zwangsversteigerungen. In allen Fällen endet der Vorgang mit einer geänderten Eintragung im Grundbuchblatt.

 
Wie läuft die Eigentumsumschreibung ab?

 

Am Anfang steht immer der Notartermin, bei dem Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. In dieser Urkunde findet sich auch die Auflassung, also die notarielle Erklärung, dass das Eigentum nach Kaufpreiszahlung übergehen soll. Direkt nach dem Termin beantragt der Notar in der Regel die Auflassungsvormerkung, die das Grundbuch für den Käufer „reserviert“ und Zwischenverfügungen verhindert.

Danach erfüllt der Käufer die im Vertrag festgelegten Bedingungen: Er zahlt den Kaufpreis, beschafft gegebenenfalls Finanzierungsbestätigungen und sorgt für die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Parallel klärt der Notar, dass alte Grundschulden oder Hypotheken gelöscht oder übernommen werden. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Dieses prüft die Unterlagen, nimmt die Eintragung vor und trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein.

Welche Kosten fallen bei einer Eigentumsumschreibung an?

Die Kosten hängen vom Wert der Immobilie ab und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung berechnet der Notar Gebühren, die sich prozentual am Kaufpreis orientieren. Üblicherweise bewegen sich diese Notarkosten im Bereich von rund einem Prozent, je nach Umfang der Vorgänge.

Zusätzlich fallen Gebühren beim Grundbuchamt an. Dazu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung sowie eventuelle Löschungen oder Neueintragungen von Grundschulden. Zusammengenommen sollten Sie für Notar und Grundbuch grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Wer eine Finanzierung nutzt, muss außerdem mit weiteren Gebühren für die Eintragung der Grundschuld rechnen, die separat berechnet werden.

 

Was ist der Unterschied zwischen wirtschaftlicher und rechtlicher Eigentumsübergang?

 
Der wirtschaftliche Eigentumsübergang beschreibt den Moment, ab dem der Käufer die Immobilie faktisch nutzt und die wirtschaftlichen Chancen und Risiken trägt. Meist fällt dieser Zeitpunkt auf die Schlüsselübergabe, häufig gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung. Ab dann zahlt der Käufer laufende Kosten, profitiert aber auch von Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen.

Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt später mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst dann gilt der Käufer gegenüber Dritten als rechtlicher Eigentümer. In der Praxis entsteht damit eine gewisse Zeitspanne zwischen wirtschaftlichem und rechtlichem Eigentumsübergang. In dieser Phase sichern Auflassungsvormerkung und klare Vertragsklauseln beide Seiten ab: Der Käufer weiß, dass er eingetragen wird, der Verkäufer weiß, dass er das Eigentum erst nach Zahlung verliert.

 

Kann man die Eigentumsumschreibung rückgängig machen?

Ist die Eigentumsumschreibung einmal im Grundbuch vollzogen, lässt sie sich nicht einfach rückgängig machen. Juristisch handelt es sich um einen abgeschlossenen Eigentumsübergang, der nur über neue Rechtsakte korrigiert werden kann. In der Regel braucht es dann einen erneuten notariellen Vertrag, der den Eigentumsübergang aufhebt oder rückabwickelt, etwa in Form einer Rückübertragung.

 

In seltenen Fällen kommt eine Anfechtung oder Aufhebung des Kaufvertrags in Betracht, etwa bei arglistiger Täuschung oder gravierenden Pflichtverletzungen. Solche Schritte erfordern jedoch immer eine genaue rechtliche Prüfung und oft gerichtliche Klärung. Für Käufer und Verkäufer bedeutet das: Sorgfalt vor Vertragsunterzeichnung zahlt sich aus. Wer Gutachten, Finanzierung und Vertragsinhalte gründlich prüft, verringert die Wahrscheinlichkeit, einen so weit fortgeschrittenen Vorgang wie die Eigentumsumschreibung wieder aufrollen zu müssen.

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