Was kostet eine Teilungserklärung?
Teilungserklärung – was nach trockenem Juristendeutsch klingt, entscheidet konkret über Wert, Nutzbarkeit und Verkaufbarkeit einer Immobilie. Wie viel genau eine Teilungserklärung kostet und welche Posten wirklich ins Gewicht fallen, erklären wir in diesem Beitrag. So vermeiden Sie teure Überraschungen.
Die Teilungserklärung legt fest, wie sich ein Grundstück oder Gebäude in einzelne Einheiten aufteilt. Sie definiert rechtlich bindend, welches Sondereigentum zu welcher Wohnung oder Gewerbeeinheit gehört und welche Flächen Gemeinschaftseigentum bleiben. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhäuser, Dach, Leitungen, Stellplätze oder Grünflächen.
Die Erklärung bildet die Grundlage für das Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch. Ohne diese Unterlagen kann niemand rechtlich sauber Eigentumswohnungen bilden oder einzelne Einheiten verkaufen. Neben dem eigentlichen Text gehören immer ein Aufteilungsplan und meist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung dazu. Der Aufteilungsplan zeigt die Einheiten grafisch, die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Trennung.
Inhaltlich regelt die Teilungserklärung nicht nur die Zuordnung der Flächen, sondern oft auch Nutzungsrechte und Sondernutzungen. Typische Beispiele sind Gartenanteile, Dachterrassen, Stellplätze oder Kellerräume mit exklusivem Nutzungsrecht. Außerdem legt die Erklärung häufig Stimmrechte, Kostenverteilung und Besonderheiten der Gemeinschaftsordnung fest. Wer kaufen oder aufteilen möchte, sollte diese Details gründlich prüfen.
Wie hoch sind die Kosten einer Teilungserklärung?
Die Gesamtkosten hängen vor allem vom Immobilienwert, der Art der Beurkundung und dem Aufwand für Pläne und Bescheinigungen ab. Viele Ratgeber nennen Spannen zwischen etwa 1.000 und 3.000 Euro für eine vollständige Teilungserklärung mit allen Bausteinen. Bei großen oder komplexen Objekten können die Kosten höher ausfallen, bei kleinen Wohnungen entsprechend niedriger.
Wichtig bleibt der Unterschied zwischen Beglaubigung und Beurkundung. Wer die Erklärung selbst entwirft und nur die Unterschrift beglaubigen lässt, zahlt meist zwischen 70 und 150 Euro. Für eine notariell beurkundete Teilungserklärung berechnet sich das Honorar nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) auf Basis des halben Verkehrswerts der Immobilie. Bei Häusern im Wert von 400.000 bis 500.000 Euro liegen die Notarkosten häufig im Bereich einiger hundert bis rund 1.000 Euro.
Hinzu kommen Grundbuchgebühren für die Eintragung, in der Regel nochmals 50 bis 200 Euro. Darüber hinaus fallen Kosten für den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung an, die je nach Objekt stark schwanken. Eigentümer sollten deshalb immer ein Angebotspaket betrachten und nicht nur auf einzelne Gebühren schauen.
Wer trägt die Kosten für die Teilungserklärung?
In der Praxis zahlt meistens der aktuelle Eigentümer oder Bauträger die Erstellung der Teilungserklärung. Er benötigt diese Unterlagen, um das Objekt in einzelne Einheiten aufzuteilen und anschließend verkaufen zu können. Bei Neubauprojekten fließen die Kosten meist in die Kalkulation ein und landen damit indirekt im Kaufpreis der Wohnungen.
Käufer zahlen die Teilungserklärung daher normalerweise nicht separat, sondern tragen sie über den Kaufpreis mit. Anders sieht es aus, wenn ein bestehendes Mehrfamilienhaus nachträglich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Dann vereinbaren Verkäufer und Käufer häufig individuell, wer welche Kostenanteile übernimmt. Möglich sind Modelle, bei denen der Verkäufer die komplette Teilung trägt oder beide Seiten die Kosten teilen und im Kaufpreis berücksichtigen.
Bei Änderungen einer bestehenden Teilungserklärung – etwa bei neuen Stellplätzen oder geänderten Grundrissen – entstehen erneut Notar- und Grundbuchkosten. Diese Gebühren tragen in der Regel die Eigentümer, die die Änderung wünschen oder davon profitieren. Wichtig bleibt immer eine saubere Vereinbarung in der Eigentümergemeinschaft oder im notariellen Vertrag.
Mit welchen Kosten muss man beim Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung rechnen?
Der Aufteilungsplan bildet die Immobilie in Grundrisszeichnungen ab und zeigt, wie sich Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Meist erstellt ein Architekt oder Bauingenieur diese Pläne auf Basis vorhandener Unterlagen oder neuer Aufmessungen. Für diese Leistung nennen viele Quellen Spannen von etwa 500 bis 1.000 Euro, abhängig von Größe und Komplexität des Objekts.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde aus. Sie bestätigt, dass jede Einheit baulich hinreichend von anderen Einheiten getrennt ist und eigene Zugänge oder Versorgungsanschlüsse besitzt. Die reinen Verwaltungsgebühren variieren je nach Bundesland und Kommune deutlich, oft zwischen 25 und 325 Euro je Einheit. Viele Städte bewegen sich im Bereich von rund 50 bis 150 Euro pro Wohnung, teils mit Staffelungen für Neubau und Bestandsobjekte.
In der Praxis kommen die Honorare für den Planer und die behördlichen Gebühren zusammen. Verschiedene Ratgeber setzen für das Gesamtverfahren aus Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig rund 500 bis 2.000 Euro an, je nach Projektumfang. Wer früh Angebote von Architekten und Rücksprache mit der Behörde hält, kann diese Spanne besser eingrenzen und Zeitpuffer einplanen.
Vor allem in Brandenburg lohnt sich ein Blick in die kommunalen Gebührenordnungen und in das Serviceportal des Landes. Dort finden Eigentümer Ansprechpartner, Formulare und Hinweise zu den jeweils gültigen Kostensätzen. So entsteht eine solide Grundlage für die Finanzplanung rund um Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
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